"La burbuja de los precios de las casas, la burbuja global más importante en generaciones, fue ocasionada por las menores tasas de interés pero fueron las tasas hipotecarias de largo plazo las que impulsaron los precios, no las tasas overnight de los bancos centrales, como ahora dice aparentemente toda la gente", ha afimado el antiguo presidente de la Reserva Federal de EEUU Alan Greenspan en un discurso que presentará ante una comión que intentará aclarar las causas de la crisis inmobiliaria iniciada en 2007.

Según informe de Fotocasa.es lo precios de las viviendas de seguna mano subieron en el primer trimestre de 2010 en 10 de las 17 comunidades autónomas de España.

En el promedio nacional los precios descendieron un 0,1%.

Felix Salmon, uno de los analistas financieros más seguidos en todo el mundo, afirma que el sector inmobiliario en EEUU aún no ha alcanzado suelo, y vé una caída de precios adicional del 22% desde niveles actuales.

Recordemos que la recuperación del sector inmobiliario es vital para la sostenibilidad de la recuperación económia en EEUU, y por consiguiente en todo el mundo, como hemos señalado en recientes artículos publicados.

Paul Dales, economista de Capital Economics, espera que los precios inmobiliarios en EEUU caigan otro 5% en los próximos meses, tras la caída de 2% en dicembre de 2009 y del 0,6% en enero 2010.

El final de los créditos fiscales, añade, va incrementar la cantidad de ejecuciones hipotecarias en los próximos meses, lo que presionará de nuevo los precios a la baja.

"Habrá menos demanda según finalicen los créditos fiscales, lo que dejará más inmuebles a la venta. Estimamos que las ejecuciones hipotecarias asciendan a 2,5 millones en lo que queda de 2010".

Según muchos analistas, una nueva caída del sector inmobiliario en EEUU sería muy perjudicial para la débil recuperación económica a nivel global, y podría conducir a EEUU y Europa a una nueva recesión.

Según el portal facilismo.com el precio de la vivienda de segunda mano en España bajó un 5,2% en el 2009. En el primer trimestre 2010 la caída fue de 1,9% y en marzo el descenso fue del 0,6% respecto a febrero.

Vemos como la caída del precio del sector se va moderando, y es probable que veamos lecturas positivas de crecimiento en los próximos meses.

Ellington Management se muestra positivo con el sector inmobiliario en EEUU, lo cual es especialmente significativo dado que el fundador de este Hedge Fund, Michael Vranos, es uno de los mayores especialistas en activos garantizados por hipotecas (MBS).

Los inventarios inmobiliarios están disminuyendo a pesar del incremento de actividad de ejecución hipotecaria. Los inventarios totales disminuyeron un 13% en 2009.  No habrá nuevos aumentos de inventarios vía incremento de ejecuciones, que alcanzarán su máximo en 2010.

Esta reducción de inventarios es lo que hace ser optimistas a los analistas del Hedge Fund Ellington Management, que recomiendan a los inversores posicionarse en el sector durante el 2010 para beneficiarse de las subidas que presentará a partir del 2011.

Elizabeth Warren, presidenta de la Comité de Supervisión del Congreso del TARP (programa de rescate del gobierno de los EEUU), ha afirmado que:

"Para finales de 2010, casi la mitad de las hipotecas inmobiliarias estará 'under water'. La mayoría de estas hipotecas están concentradas en los bancos de mediano tamaño. Ahora tenemos 2.988 bancos, la mayoría de mediano tamaño, que tienen peligrosas concentraciones en préstamos de activos inmobiliarios".

Recordamos que una hipoteca en 'under water' (bajo el agua) significa que la deuda sobre un inmueble es mayor que el valor de dicho inmueble en mercado, por lo que al propietario le sería más beneficioso optar por no pagar la hipoteca y dejar se la ejecuten.

Este es uno de los principales riesgos que tiene el sector inmobliario en EEUU, y por extensión la economía del país y a nivel global.

Alan Greenspan, antigua presidente de la Reserva Federal de los EEUU, ha declarado que aunque los precios inmobiliarios parecen haber tocado fondo, aún se encuentran en una situación muy frágil, lo que está impidiendo la salida de la crisis de los EEUU. El colapso del mercado inmobiliario residencial ha contribuido a una profunda recesión, desencadenando una crisis financiera mundial.

"No vamos a salir de esta crisis hasta que verdaderamente los precios de las viviendas no se estabilicen en los EEUU. Ellos parecen haber tocado fondo, pero siguen muy frágiles."

Desde Capital Bolsa estamos haciendo un especial seguimiento a los datos del sector inmobiliario en EEUU, porque al igual que Alan Greenspan, llevamos defendiendo desde hace ya tiempo que es la clave fundamental para una recuperación económica sostenida.

Una estabilización y la vuelta a la senda alcista de los ... [ Leer Más ]

En los gráficos que vamos a publicar a continuación, mostramos la caída del 0,6% mensual de las ventas de las viviendas de segunda mano en EEUU en el mes de febrero, así como el incremento de inventarios a 3,59 millones en febrero desde los 3,27 millones de enero y de un máximo de 4,57 millones en julio 2008.

Estos inventarios suponen 8,6 meses de oferta lo que está por encima de los 6 meses que como máximo se considera lo apropiado de un mercado inmobiliario normalizado.

El gráfico que mostramos es el ratio de valoración del sector inmobiliario en EEUU price/rent, el cual como vemos, se sitúa ligeramente por encima de la media histórica, aunque muy lejos de los máximos alcanzados en 2006.

Lo que sugiere este gráfico es que el Suelo en el precio del sector inmobiliario en EEUU, o ya se ha alcanzado o está cerca de alcanzarse.