En el forum financiero organizado por Weiss Global, el prestigioso analista Claus Vogt señaló que la burbuja inmobiliaria en España ha sido aún más extrema que la desarrollada en EEUU, y sus consecuencias aún están por desarrollarse.

Según la consultora Aguirre Newman, los precios inmobiliarios en el mercado español aún deberán bajar en torno a un 10% antes de que alcancen suelo.

Hemos publicado en otras ocasiones, que uno de los factores clave que permitirá una recuperación sólida en la economía, en los beneficios empresariales y en los mercados financieros, es alcanzar el suelo en los precios inmobiliarios.

Si el sector inmobiliario alcanzara suelo en precios, las enormes carteras de estos activos que mantienen las entidades financieras empezarían a recuperar valor, por lo que ya no sería necesario nuevas amortizaciones, el mercado de crédito se relajaría, se favorecería el consumo particular, y con él, la totalidad de la economía.

Para que los precios inmobiliarios alcancen suelo es obligatorio una reducción de los inventarios, que deberían alcanzar niveles de 6 veces la demanda mensual (actualmente se sitúan en 9,4 meses).

Como vemos en el gráfico... 

- Precios: En casi todas las medidas, los precios de la vivienda siguen siendo elevados. Aún estando los precios muy lejos de sus máximos, siguen un 15% por encima de sus medias históricas. Los precios seguirán bajando en los próximos 2 a 4 trimestres, si no más, y no se verán aumentos generalizados durante muchos años. No esperamos ver incrementos nominales en el corto plazo.

- Reversión de la media: Como los precios volverán a su media histórica, es muy probable que caigan por debajo de esa media. Este es el patrón que vemos después de largos períodos de sobreprecios. En casi todas las clases de activos en sobreprecio, una vez que vuelven a su media histórica, no se quedan en ella, y tienen un largo periodo de infravaloración.  

- Empleo y Salarios: La tasa de desempleo subirá en EEUU durante los próximos 4 a 8 trimestres, sino más. Esto elimina un número cada vez... 

En el último informe sobre el sector inmobiliario de Asesores Financieros Internacionales (AFI), se prevé una caída del 30% en el precio de la vivienda hasta 2011.

Emilio Ontiveros, presidente de AFI, señala "la demanda de vivienda permanecerá aletargada hasta que no mejoren las condiciones económico-financieras (mercado laboral y accesibilidad al crédito hipotecario). Las dos causas principales para la acentuación del ajuste inmobiliario son la restricción crediticia y la pérdida de empleo".

"Sin pulso de la demanda, la actividad residencial ha continuado ajustándose", señala Ontiveros. En 2009 se estima que se terminen 450.000 viviendas, lo que disparará el stock de vivienda nueva sin vender hasta 830.000. Para absorber ese enorme exceso de oferta harán falta tres años, y nuevas caídas de precios.

"Habrá que esperar a... 

Michelle Meyer, economista de Barclays Capital, estima que los precios inmobiliarios en EEUU caerán a tasas de doble dígito desde los precios actuales, hasta alcanzar suelo en la segunda mitad del 2010.

"Mientras que empieza a ver señales de mejora en el sector inmobiliario, el mercado probablemente permanecerá en desequilibrio por algún tiempo, dado el flujo continuado de impagos. Los precios inmobiliarios probablemente continúen cayendo, aún después de que la economía haya salido de la recesión".

Los precios inmobiliarios han caído un 32,6% desde su máximo de hace tres años. Este analista estima que aún deberían bajar un 11% adicional.

Esta opinión se contradice con el análisis que publicamos ayer de Larry Edelson (véase:...