Tras el crash del 2000 de las "punto com", el presidente de la FED Alan Greenspan  llevó a los tipos de interés a niveles extremadamente bajos. Los tipos tan bajos y por tanto tiempo, era un escenario sin precedentes.

Esto causó estragos en los mercados tradicionales de renta fija. Los gestores de bonos se revolvían en busca de rentabilidad, y ellos la encontraron en el grado de inversión, bonos triple A respaldados por hipotecas residenciales (RMBS). La mejor tasa de interés fue creada mediante la titularización de hipotecas de mayor riesgo (sub-prime).

La demanda de los RMBS fue insaciable. Wall Street compró tanto papel de hipotecas de alto riesgo como fuera legítimo, aunque fuera ilegítima su producción. La respuesta a esta enorme demanda fue la abdicación de las normas tradicionales de préstamo, y dando hipotecas a 30 años a gente que de ninguna manera podría pagarlas, con la esperanza que ese 'default' no se produjera durante el período de garantía hipotecaria, normalmente 90 o 180 días.

La FED de Greenspan miró para otro lado.

El resultado de esto fue una enorme burbuja crediticia y un boom inmobiliario. La burbuja crediticia permitió que millones de americanos llegaran a ser, aunque temporalmente, propietarios inmobiliarios.

En 1992 4 millones de viviendas eran compradas anualmente. Una década más tarde, en 2002, ese número subió hasta los 5 millones de viviendas. Tan sólo 3 años más tarde las ventas anuales habían subido hasta las 7 millones de viviendas, un incremento del 40%. Desde 2002 a 2007, periodo de la abdicación de las normas tradicionales de crédito, creó millones de propietarios, y gracias sobre todo, a los tipos de interés en niveles extremadamente bajos. La combinación de nuevos productos, con compradores no sofisticados y rápidas subidas de precios, fue una combinación muy peligrosa.

Cuando la FED inicia el ajuste cíclico, la apreciación de precios se desaceleró, y después se invirtió. Las ventas cayeron en picado, y los precios también. Cinco millones de esos propietarios fueron desahuciados, y otros cinco millones lo serán próximamente.

Hoy en día el mercado de bienes raíces se enfrenta a numerosos vientos en contra. La demanda está muy por debajo de los niveles de la última década. Los precios inmobiliarios permanecen en niveles artificialmente altos. Los inventarios son elevados. EL desempleo sigue siendo alto. Los especuladores esperan un repunte modesto de los precios para vender. Los bancos siguen incrementando sus carteras inmobiliarias. Estamos apenas en la mitad de una década de amplias ejecuciones hipotecarias.

Esto se conoce, o al menos debería conocerse por aquellos que han visto los datos.

Mi estimación es que los precios están empezando una nueva oleada bajista. El alto desempleo y una década de congelación salarial no están ayudando a crear nueva demanda inmobiliaria. Y los millones de hogares que no pueden permitirse más tiempo añadirán más presión a los inventarios y a los precios.

No hay duda de que los precios inmobiliarios han corregido desde sus máximos de 2005-6, pero siguen siendo elevados. Usando medidas tradicionales como el parque de viviendas de EEUU como porcentaje del PIB, o los ingresos medios frente a los precios inmobiliarios, o el ratio coste propiedad/alquiler, se ve claramente que los precios inmobiliarios permanecen elevados, y tienen que bajar al menos, aunque creemos que lo harán más, a sus medias históricas (gráficos adjunto). 

El mercado inmobiliario es fundamental para que la recuperación económica se asiente. Una nueva onda bajista en los precios inmobiliarios de EEUU provocaría efectos como: nuevas provisiones y amortizaciones en el sector financiero, restricción del crédito, reducción de la inversión y consumo particular, empeoramiento del mercado laboral, y un doble suelo en la recesión económica de EEUU y de muchos países europeos.

En este escenario las bolsas cotizarían actualmente sobrevaloradas, por lo que deberían corregir, posiblemente y como muchos analistas defienden a los mínimos de marzo de 2009, o más aún.

(Barry Ritholtz de The Big Picture y Juan Carlos C. Montero de Capital Bolsa)