El breve periodo de estabilización del sector inmobiliario en EEUU parece haber llegado a su fin y el próximo tramo a la baja ha comenzado. Las tasas hipotecarias están elevándose, las ejecuciones hipotecarias están aumentando, los programas del gobierno en los que ha apoyado el sector se están eliminando gradualmente.

Las propiedades inmobiliarias en manos de los bancos debido a esas ejecuciones hipotecarias se están añadiendo al exceso de inventarios y están empujando los precios a la baja.

Actualmente los inventarios se sitúan por encima de 8 meses de oferta frente a los 6 meses que como máximo se considera lo apropiado en un mercado inmobiliario normalizado (gráfico adjunto).

Un informe recientemente publicado por First American CoreLogic muestra que las ventas inmobiliarias en dificultades representan el 29% de todas las ventas a nivel nacional. Los precios inmobiliarios, según este mismo informe, han bajado un 3,9% intertrimestral, la primera bajada en 9 meses. Cada vez más gente se está viendo forzada a dejar sus casas, los bancos se enfrentan a grandes pérdidas y el mercado inmobiliario está otra vez en el alero.

Los programas de la administración Obama para apoyar el sector (HAMP) han sido en gran parte un fracaso. Especialmente peligroso son los activos que tienen a las hipotecas como garantías. Si los precios inmobiliarios siguen cayendo, muchos de esos activos se quedarán sin valor, lo que supondría un enorme golpe para el sector bancario, con pérdidas de miles de millones de dólares.

Por otro lado, se espera un importante auge de las ejecuciones bancarias para finales de 2010. Bank of America actualmente ejecuta 7.500 hipotecas cada mes. Esta cifra subirá a 45.000 a finales de diciembre de 2010. JP Morgan espera que las propiedades inmobiliarias en su cartera alcance entre 35.000-45.000 para final de año frente las 23.000 que tenía en 2009.

Estos datos sugieren que los precios inmobiliarios en EEUU tendrán una enorme presión bajista en los próximos meses.

Felix Salmon, uno de los analistas financieros más seguidos en todo el mundo, afirma que el sector inmobiliario en EEUU aún no ha alcanzado suelo, y vé una caída de precios adicional del 22% desde niveles actuales.

Recordemos que la recuperación del sector inmobiliario es vital para la sostenibilidad de la recuperación económica en EEUU, y por consiguiente en todo el mundo, como hemos señalado en recientes artículos publicados.

Hay que destacar que los incumplimientos de las hipotecas subprime han terminado en su mayoría. La nueva ola de ejecuciones hipotecarias es en muchos casos incumplimientos estratégicos de personas de altos ingresos, que utilizan este mecanismo como una manera de reducir sus pérdidas, alejándose de lo que ha resultado un mal negocio. De hecho, los datos muestran que los propietarios adinerados tienen casi el doble de probabilidades de impago que las personas de ingresos medios o bajos.

Publiquemos las últimas estadísticas del sector. Las ejecuciones hipotecarias seguirán subiendo hasta 2011 sin importar lo que el gobierno haga. La tasa de ejecución de hipotecas en febrero se situó en el 3,31% lo que presenta una subida del 51,1% respecto al año pasado. El porcentaje de los nuevos préstamos en problemas se mantiene en los máximos de los últimos cinco años. 8 millones de propietarios están atrasados con los pagos. Las solicitudes de hipotecas cayeron un 9,6% la semana pasada, y el índice de refinanciamiento cayó un 9%.

Elizabeth Warren, presidenta del Comité de Supervisión del Congreso del TARP (programa de rescate del gobierno de los EEUU), ha afirmado que:

"Para finales de 2010, casi la mitad de las hipotecas inmobiliarias estará 'under water'. La mayoría de estas hipotecas están concentradas en los bancos de mediano tamaño. Ahora tenemos 2.988 bancos, la mayoría de mediano tamaño, que tienen peligrosas concentraciones en préstamos de activos inmobiliarios".

Recordamos que una hipoteca en 'under water' (bajo el agua) significa que la deuda sobre un inmueble es mayor que el valor de dicho inmueble en mercado, por lo que al propietario le sería más beneficioso optar por no pagar la hipoteca y dejar se la ejecuten.

Este es uno de los principales riesgos que tiene el sector inmobiliario en EEUU, y por extensión la economía del país y a nivel global.

Hemos repetido desde estas páginas en otras ocasiones, que es imprescindible que el sector inmobiliario en EEUU se normalice para que la recuperación económica sea sólida y sostenible en el tiempo.

Los mercados financieros actualmente están obviando este hecho, pero no creemos que eso dure demasiado tiempo. La probabilidad de que en los próximos trimestres las cuentas del sector bancario en EEUU recojan de forma muy negativa este importante aumento de morosidad y de ejecuciones hipotecarias es elevada, y será en ese momento cuando los mercados financieros recojan de forma brusca y bajista, nuevos temores de un sector inmobiliario que para muchos analistas creían que ya era cosa del pasado.

(Mike Whitney - Juan Carlos C. Montero director de análisis Capital Bolsa)