- Precios: En casi todas las medidas, los precios de la vivienda siguen siendo elevados. Aún estando los precios muy lejos de sus máximos, siguen un 15% por encima de sus medias históricas. Los precios seguirán bajando en los próximos 2 a 4 trimestres, si no más, y no se verán aumentos generalizados durante muchos años. No esperamos ver incrementos nominales en el corto plazo.

- Reversión de la media: Como los precios volverán a su media histórica, es muy probable que caigan por debajo de esa media. Este es el patrón que vemos después de largos períodos de sobreprecios. En casi todas las clases de activos en sobreprecio, una vez que vuelven a su media histórica, no se quedan en ella, y tienen un largo periodo de infravaloración.  

- Empleo y Salarios: La tasa de desempleo subirá en EEUU durante los próximos 4 a 8 trimestres, sino más. Esto elimina un número cada vez mayor de personas, del total de posibles compradores de viviendas. Por otro lado, los salarios se han aplanado durante la última década (negativos en términos reales), lo que limita la capacidad de compra de activos inmobiliarios.

- Embargos: Probablemente no se han visto el pico de impagos, tasa de morosidad y ejecuciones. Esto provocará incremento de embargos hipotecarios, que saludable en el largo plazo, es muy perjudicial en el actual proceso de dislocación. Este escenario provocará una presión adicional en los precios.

- Inventarios: Hay un gran nivel de inventarios, lo que aplazará la recuperación de los precios de la vivienda durante un periodo significativo de tiempo. Existe un importante número de especuladores, constructores y financiadores, que están sentados sobre sus propiedades, sin querer regresar al mercado todavía. Dada la magnitud especulativa en el boom de los años 2002-2006, el número de inventarios a nivel global es muy elevado. Poniendo dos ejemplos en España se estima unos inventarios de 1,2 millones y en EEUU de unos 3 millones de hogares, que podrían volver al mercado si los precios se recuperan.

- Psicología: La inversión inmobiliaria ha sufrido una caída de un tercio desde su valor pico entre 2005-06. Si a la pérdida en estas inversiones, le sumamos el crash bursátil, podríamos estimar que las pérdidas totales de las familias americanas (mercado referente mundial) serían aproximadamente de unos 25 billones de dólares. Estas pérdidas limitan drásticamente la disposición de asumir más deuda y realizar grandes compras.

- Servicios de Deuda/Pago: Los niveles de deuda familiar a nivel global están en niveles históricos, así como el acceso al crédito sigue coy contraído. Los requisitos para la concesión de un préstamo bancario se han endurecido, exigiendo ratios de solvencia muy elevados.

- Desapalancamiento: Por primera vez en décadas, el consumidor americano está en un proceso de ahorrar dinero y desapalancar sus balances. Este proceso puede continuar durante años, ya que una generación puede haber perdido la confianza en los mercados de valores, las empresas y los gobiernos. La generación posterior a la Gran Depresión fueron grandes ahorradores, modestos consumidores y evitaron el crédito y los préstamos.

Se necesitará mucho tiempo para reparar el daño.

(Barry Ritholtz)