El sector inmobiliario se recupera de forma desigual
La realidad es que el comportamiento plano
de los precios de la vivienda en la zona EUR en la primera mitad del año que conocimos ayer esconde
importantes diferencias por países, destacando especialmente la subida superior al 7 % de los
precios en el caso de Irlanda. Recuerden que fue Irlanda el primer país rescatado y también uno de
los ejemplos de excesos precisamente en el sector inmobiliario.
Pero más allá de Irlanda, también
encontramos importantes revalorizaciones en los precios de la vivienda en UK, USA y Nueva Zelanda.
¿Cuál es el problema? De hecho, para algunos será un buen ejemplo de la salud de la economía,
enfocada en la recuperación del sector inmobiliario y financiero. Además, el aumento de la riqueza
de las familias (sumado a la revalorización de activos financieros) también anticipa una futura
recuperación de la demanda privada. Como ven, todo parece perfecto. Y sin embargo no se puede evitar
sentir una cierta confusión e incluso vértigo por la rapidez del proceso.
¿No debería
producirse una estabilización de los precios previo a la recuperación? El caso irlandés es un buen
ejemplo, donde la subida ahora de los precios parece corregir parte de la caída anterior. Pero, ¿de
verdad fue tan excesiva esta caída? Es cierto que la economía irlandesa se recupera con fuerza,
aunque sigue siendo una recuperación cíclica tras un ajuste anterior elevado. Con todo, si
comparamos los niveles de precios con la renta disponible la conclusión probablemente en casos como
el irlandés o el norteamericano es que se está retornando a su nivel de equilibrio a medio plazo.
Pero en el resto de las economías anglosajonas esta conclusión es mucho menos clara. ¿Y en el resto
de las europeas? Aquí nos movemos entre ajustes pendientes o cierta estabilización a corto plazo en
niveles no lejos de los de equilibrio. ¿Tranquilizador? No mucho la verdad.
Dicho todo lo
anterior, sigue siendo innegable que un escenario de tipos de interés reales negativos o nulos,
elevada liquidez, escasas alternativas de inversión y relativa estabilidad económica resulta un
caldo de cultivo propicio para la recuperación de los precios inmobiliarios. Y los excesos de
precios, también el sobrecalentamiento del sector, no es tan fácil de argumentar en un contexto como
el actual sin evitar que te acusen de exceso de pesimismo. Es más, es importante, como he
señalado antes, no generalizar. Con todo, es interesante que escuchemos constantemente a las
autoridades monetarias defender que se recupere la oferta de crédito mientras de forma paralela se
reconoce la inquietud por los potenciales excesos (de riesgos y precios de activos) a que puede
llevar una política monetaria demasiado laxa durante demasiado tiempo. ¿Y las medidas
macroprudenciales? Claro, naturalmente, están ahí. También las fiscales. La cuestión en este caso es
encontrar el momento de ponerlas a trabajar. Más adelante, quizás.
Pero, al hablar de los
riesgos que se derivan del sector inmobiliario es casi natural pensar en China. Y considerando que
el Banco Central ha comenzado a relajar algunas de las medidas restrictivas dispuestas en el pasado
para "ordenar" el sector, quizás la preocupación sea excesiva. La última medida ha sido monetaria,
recortando el tipo de interés del repo a corto plazo. Consideremos, además, que estamos hablando de
una economía que debe adsorber más de 15 Millones de personas que fluyen del campo a la ciudad.
Anualmente. Y con un crecimiento potencial, aunque moderándose, que sigue siendo enorme en
términos de las economías en desarrollo. Por último, tanto el riesgo hipotecario en el balance de
las entidades financieras como en términos de PIB es mucho más bajo que los niveles de países
desarrollados. Pero, es cierto, ha crecido con fuerza en la última década. Y en el caso de la deuda
privada, en niveles que nada deben envidiar a los altos de países desarrollados que han sido uno de
los detonantes de la Crisis actual.
Como ven, todo es debatible. Y argumentable. Con todo,
como les decía antes, no podrán evitar una cierta sensación de insatisfacción. Yo al menos no
puedo evitarlo.
José Luis Martínez
Campuzano
Estratega de Citi en España
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